ごきげんいかがですか。
むねやんです。
今回は、不動産投資において、マンション投資ではなく中古戸建投資を始めた理由とメリットについてお話しします。
前回のおさらい
むねやんが米国株投資に加えて不動産賃貸業を始めようと思った経緯についてはこちらをどうぞ。
ごきげんいかがですか。 むねやんです。 今回は、不動産賃貸業を始めて一棟目を買うまでの経緯ついてお話しします。…
私があえて中古戸建投資を始めた理由
さて、今回は「【不動産投資】その1」の続編として中古戸建物件を購入する物語をお話ししようかと思っていたのですが、よく考えれば何故むねやんがメジャーなマンション賃貸ではなくマニアックな中古戸建賃貸業を始めようかと思った経緯をお話ししてませんでした。
なので、今回はその辺の投資戦略についてお話ししようと思います。
私が中古戸建投資を始めようと思った理由は以下の通りです。
- 戸建賃貸は市場において数が少なく、希少性がある
- 戸建は熱心なファンが必ず一定数いる
- ファミリー向け戸建は長期間入居の可能性が高い
- 自主管理でも案外いける
- 自分の好きなタイミングでリフォームができる
- 田舎では中古戸建が余っているので安く買うチャンスがある
- マンションより売りやすい
戸建賃貸は市場において数が少なく、希少性がある
賃貸物件といえば、一般的にマンションやアパートを思いつく場合が多いのではないでしょうか？
アットホームやSUUMOで賃貸を検索すると、そのほとんどはワンルームから２LDKくらいのマンションやアパートになります。
試しに賃貸サイトにて某地方都市を検索したところ、賃貸募集している物件は約5,000件。そのうち、戸建物件は250件。割合にして約5％程度でした。
また某主要都市を同様に検索したところ、賃貸募集している物件は約130,000件。そのうち、戸建物件は4000件。割合にして約3％程度でした。
この数字からは一見、マンション需要が高く、戸建需要は少ないようにも見えます。
しかし見方を変えれば、マンション賃貸はパイの数が多すぎるとも取れます。
貸マンションに入りたい人にとっては、対象物件がたくさんあるため選び放題、新しいマンションも次々建つため焦って条件の悪い物件を選ぶ必要がありません。
主側からすれば顧客競争が激しいレッドオーシャンです。
一方、戸建物件は絶対数が少ないため、借主側はある程度妥協せざるを得なくなります。
そもそも戸建物件が市場に出るだけでも珍しいのに、それに間取り、地域、価格、築年数などの条件を多くつければマッチングする確率はかなり低くなるのは目に見えてますし、それを待っていては気を逸してしまします。
ですので借主側も多少の条件の悪さは目をつぶるはずです。
貸主側もマンションやアパートよりは他の物件との差別化を気にしなくともよくなります。
そのため、戸建物件を賃貸に出せば客付けはさほど難しくないのではないかと考えました。
戸建は熱心なファンが必ず一定数いる
上記しました通り、市場における戸建物件は数が絶対的に少ないです。
では需要は少ないのかというとそうとも言い切れません。
少し古いですが平成25年の総務省のデータによると、全国の戸建の割合は54.9%、それに対し共同住宅（マンション）の割合は42.４％とあります。
概ね半々からやや戸建需要が多いと取れます。
しかし上記しましたとおり、賃貸市場における戸建の供給率は５％以下です。
つまり、戸建と共同住宅の需要が概ね50：50なのに対し、供給量は5：95という極めて偏った状態にあるということです。
もちろんこれは独身世帯の賃貸やマイホーム購入者を含めての数ですので必ずしもこの数値通りになるわけではありません。
しかし、ワーキングプアが徐々に増加傾向にある昨今、マイホームを買いたくても買えない世帯も一定数います。
また子育て世帯において騒音問題等でご近所とトラブルがある世帯、実家が持ち家でマンション生活にやや窮屈さを感じる世帯、庭や駐車場や倉庫を持ちたい世帯等、マンション生活では満足できない人々の需要が一定数必ずあります。
需要は必ずしも多くはありませんが、その人たちは「戸建」が最優先の条件になりますからある程度の条件さえ整えれば客付は容易ではないかと踏んだわけです。
文章が長くなりそうなので、続きはまた次回に続きます。
ご意見、ご感想お待ちしております。
以上、むねやんでした。
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