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ごきげんいかがですか。
むねやんです。
今回は、中古戸建物件をついに買うと決めたむねやんが最後の悪あがきをするお話です。
前回のおさらい
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まだ悩むむねやん
さて前回は、人生初の戸建売買契約をするかどうか決断に苦悩しましたが、紆余曲折を経てついに物件購入を決意するところまで来ました。
決意した、、した、、、した、、
したはずなのですが、、
それでもやっぱりクヨクヨと迷うむねやん。
もう9割方決めてるんだ。買うって決めてるんだ。でも、、でも、、
そんなとき、ナニワさんから電話がかかってきました。
一か八か鬼交渉仕掛けてみた
ナ「まいどおおきにぃ！その後どうなってまっか？」
エビスさんから融資がまとまった話を聞いてか聞かずか、いつもよりもトーンの高いナニワさんの声。
「今日はもう逃しまへんで。」
そんなナニワさんの心の声が聞こえてきそうでした。
- 築25年4LDK
- 売買価格800万円
電話で過去に話した条件や物件の詳細を再度確認しましたが、やはりこれといって特に問題点はなさそうでした。
確かに、、悪くない。
完璧じゃないけれど、全然悪くない物件だし、ぶっちゃけ買っても後悔はない多分。
しかし、、あと一歩、あともう一押しダメ押しの決定打が欲しい。
もはや慎重を通り越してガメツイとすら思えて来ました。
しかし、1棟目の投資物件、絶対にコケたくない！コケたくはないっ！
そう思ったむねやんは、ダメもとでこう言い放ちました！
む「720万円なら買います！今日契約に行きます！」
ナ「な、、720万円ですか、、、」
値切りの裏に根拠あり
720万円にしたのには一応根拠があります。
この物件と地域性ならば、概ね70000円くらいで募集が可能だと予測しましたし、実際複数の不動産店舗を回って確認しています。
しかし、万が一70000円で入居が決まらなかった場合、家賃を下げる可能性も考えなくてはなりません。
家賃65000円で表面利回り10％の条件をクリアするには、売買価格は780万円にしてもらう必要があります。
ただし、それでも客付ができなかった場合は、もう最悪60000円での募集を想定しました。
その最悪の場合を想定した上で、表面利回り10％をクリアするために、売買価格720万円をナニワさんに提示させてもらいました。
当初900万円の価格が800万円になり、現在の希望価格は720万円。
元よりマイナス180万円の交渉なのでこれは流石にムチャだと自分でも思いました。
ただ、こちらの物件は路線価や固定資産税から予測するに、土地代が400万円で残りが上物の価格になります。
固定資産税評価額と実勢価格は当然違って来ますが、リフォーム代を差し引いても720万円ならばナニワさんにもそれなりの利益が出ると踏んでの算出になります。
さらに、おそらくですがナニワさんはこの物件をかなり安い金額で手に入れている様子でした。
というのも、むねやんが初めて物件を内見したときは全居住者が長く住んでいた後だったので、1階はともかく2階がリフォーム前で襖や障子、畳が穴だらけのボロボロの状態でした。
ちょっと知ってる人間からすれば、この程度ならリフォームすれば綺麗に修復できると予想できます。
しかし、なんの知識もない素人が玄人に売りつけるのであれば、この辺りの不具合を理由にかなり足元を見られるであろうことは想像に難くありません。
そうなってくると、私の値引き交渉の勝率はさらに高くなります。
むねやん、伸るか反るかの大勝負です！
この物件を、買いま、、、、
- 家賃60000円での募集でも利回り10％を確保したい。
- 値引きに応じてもらえるなら本日中に契約を締結する。
- 今後の2棟目3棟目にも末長いお付き合いをお願いしたい。
以上のことをナニワさんに熱く語りました。
これでダメなら運命だと思って諦めよう。
最悪800万円で買えるんだからいいじゃないか。
どこか開き直ったむねやんは、いつになく流暢にしかし自信を持ってナニワさんを説得しました。
そして、ナニワさんはしばらくの沈黙の後、こう答えました。
ナ「、、、、分かりました！720万円で売りましよう！」
「な、何だってーーーー！？」
「いよっしゃああああーーー」
「ヤベー、買うしかなくなっちゃった！？」
驚きと喜びと不安と安堵が入り混じった複雑な感情が一瞬にして脳内を駆け巡りました。
720万円で売れる物件を当初900万円で募集かけるとかどんだけボッタくるつもりだったんだよ！という若干の不信感はありましたが、そんなことよりも想定していたより安く買えたことへの達成感と、長く苦しんでいたプレッシャーから解放された安堵感で心がいっぱいでした。
しかし、悠長にもしていられません。
今日中に契約すると宣言したわけですから、すぐに気持ちを立て直し、早速契約の準備を進める手筈を始めました。
ナニワさんも本日で勝負をかけるようだったので、もう契約書はほとんど作成できているとのことでした。
私も実印や印鑑証明、手付金を準備し、身だしなみを整えてすぐさまナニワ不動産に足を運ぶのでした。
うおーーー、ついに、、ついにヤっちゃうのか俺ーーー！！
次回に続く。
乞うご期待！
最後までご覧いただきありがとうございました。
ご意見、ご感想お待ちしております。
以上、むねやんでした。
Ate breve! Obrigado!
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