ごきげんいかがですか。
むねやんです。
今回は、不動産投資において、マンション投資ではなく中古戸建投資を始めた理由とメリットの続きについてお話しします。
前回のおさらい
むねやんが米国株投資に加えて不動産賃貸業を始めようと思った経緯についてはこちらをどうぞ
ごきげんいかがですか。 むねやんです。 今回は、不動産投資において、マンション投資ではなく中古戸建投資を始めた…
ファミリー向け戸建は長期間入居の可能性が高い
特に田舎において、マンションの多くは単身者や学生向けに作られています。
単身者向けの区分マンションは種類も多く価格も安いため、不動産初心者にはちょうど良い物件のようにも思えます。
しかし、以前の記事でも書きました通り、数の多い単身者向け区分マンションは客付競争や価格競争にさらされやすいです。
また転居や結婚、大学の卒業等のイベント発生により短期間に退去される可能性も高いです。
一方、ファミリー向け戸建であればすでに結婚している世帯が住む可能性が高いので、一度居をかまえてしまえば長く住んでもらえる可能性が高いです。
無論、マイホームを購入するとなれば別ですが、そうでなければ長年住んで愛着もわくでしょうし、お子様がいて学校に入学すれば早々転校には踏み切らないでしょう。
また老夫婦が住む場合、一度住んだ戸建から引っ越しするにはエネルギーが入りますし、歳を重ねるごとに部屋を貸さないリスクも増していきますからずっと住み続ける可能性も高いです。
むねやんはビビリで物臭なので退去リスクや空室リスクに怯える時間はなるべく少なくしたいと考えてます。
ですので、ファミリー層などの長期入居者を狙った賃貸戦略を考えました。
自主管理でも案外いける
マンション経営ともなると、入居後には管理費コストが発生します。
概ね家賃の5％程度ですのでそこまで高いわけではないのですが、まあできるならそこのコストも削減したいところです。
マンションであれば共益部分の掃除や管理、庭の除草、水道代のメーターチェックなどの手間があるので管理費を不動産屋さんにお願いしたほうが楽だとは思います。
しかし戸建賃貸の場合、その辺りの手間は全て入居者さんにお任せできますので貸主としては特にすることがありません。
入金チェックも最近はアプリでリアルタイムに確認できますし、保証会社を間に挟んでおけば家賃未納リスクも激減します。
ですので、（不動産屋さんは嫌がるでしょうが）戸建賃貸は自主管理でも案外いけます。
実際、私の持っている物件は全て自主管理でさせてもらっていますが、特に入居者さんとやりとりすることはありません。
何かトラブルがあればLINEで連絡くださいと伝えてますし、そのLINEをお世話になっているリフォーム業者さんに転送すればもう私の仕事は終わりです。
一昔でしたら戸建賃貸でも管理会社を挟む必要があったかもしれませんが、今はアプリ等もありますので自主管理でもやっていけます。
管理費5％はわずかな額ですが、その分家賃を下げてあげれば入居者さんも入りやすくなりますし経営はさらにやりやすくなります。
自分の好きなタイミングでリフォームができる
物件も長期間使用すると当然老朽化等による不備が発生します。
マンションの場合、修繕するためには入居者さんの同意を取らなくてはなりません。
場合によれば一時退去も必要になりますので、人によってはオーナーが修繕工事をしたくても反対されてしまう恐れがあります。
入居者が複数人いれば全員から承諾をもらわなくてはいけないらしく、これがなかなか面倒なんだそうです。
一方、戸建の場合は入居さんがいなければ好きなタイミングで好きなようにリフォームできますし、入居中でも修繕しなくて困るのは本人なので承諾はすんなり進みます。
何より、オーナーなのに自分の所有物件が自由にできない！というストレスから解放されます。
あとは私がマンションより戸建の方に馴染みがあるので、木造戸建くらいなら少々のリフォームは自分と友人で対応できるかなぁという算段もあります。
続きはまた次回に。
ご意見、ご感想お待ちしております。
以上、むねやんでした。
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