【不動産投資】その4 中古戸建賃貸のメリットとは？後編

ごきげんいかがですか。

むねやんです。

今回は、不動産投資において、マンション投資ではなく中古戸建投資を始めた理由とメリットについてお話しします。

前回のおさらい

むねやんが米国株投資に加えて不動産賃貸業を始めようと思った経緯についてはこちらをどうぞ

田舎では中古戸建が余っている

ご存知の通り、日本は少子高齢化により人口が減少傾向にあります。

加えて、地方は過疎化により人口減少率はさらに深刻化しています。

しかし核家族化や住宅ローン補助の恩恵もあって住宅数は年々増加しています。

人は減ってるが家は増えてる。つまり、空き家がどんどん増えているということになります。

 

建物の価値は購入直後から中古価格になります。

これは購入時に住宅メーカーや仲介業者の利益が購入価格に上乗せされているからです。

一説によれば、購入した時点から物件の資産価値は購入価格から20％減少するそうです。

2000万円の家なら1600万円になるということですね。

つまり賃貸物件を購入するなら、新築よりも中古の方がコスパがよいということになります。

加えて空き家が多い、つまり需要に対して供給量がオーバーしているということですから価格交渉も優位にたつことが出来、物件を安く購入するチャンスがさらに高くなります。

購入価格が安ければ、当然利回りも良くなります。

 

また土地や物件は余ってますので慌てて買い急ぐ必要もありません。

木造住宅ならば２２年経過すれば上物の資産価値はゼロになります。

また土地の価格は路線価を調べれば概ねの検討はつきます。

そこをベースに逆算すれば、販売価格が適切かどうか、価格交渉が可能かどうかの一つの指標にしやすくなります。

 

新築マンションや新築戸建は資産価値も高く入居者もすぐに決まりますが、如何せん価格が相当高くなりますので初期投資の負担も高く、また利回りも低くなるので資金回収に時間を要すというデメリットもあります。

マンションより売りやすい

もし不動産投資に失敗した場合、撤退戦略についても当然考えておく必要があります。

 

区分マンションは上記した通りかなりの数の物件が市場に出てますので、条件が相当よくなければ売買は難しいと思われます。

もし運よく購入者希望者が現れたとしても値下げを要求される可能性は高いでしょう。

 

また1棟マンションともなると億単位の売買になりますので、条件が良くてもそもそも購入者のパイが少ないことになります。

 

一方、戸建物件ですと、戸建＋土地で売買する方法もありますし、最悪更地にして土地だけで売買することも可能です。

上物は減価償却により資産価値は年々目減りしますが、土地は再建築不可物件等の問題さえなければ早々価格が下がることはありません。

中古戸建であれば、そもそも上物の価値が低いため更地にして売っても購入価格との差はそこまで大きくなることはないでしょう。

 

不動産投資に失敗しても、中古戸建投資ならば火傷は最小限で抑えることが出来ると思いました。

また、うまくいけば入居者さんにそのまま物件を購入してもらうチャンスもあ理ますね。

中古戸建投資のメリットまとめ

以上のことから、むねやんはマンション投資ではなく戸建、しかも中古戸建による不動産賃貸業で勝負をかけようと思いました。

まだ初心者ですのでやってませんが、ゆくゆくはボロ戸建をリノベーションしてピカピカにしてから高く貸す（または売る）などの戦略も取っていきたいですが、まだリフォームについては勉強中ですのでいつかできるようになりたいなと思っております。

 

次回は、むねやんが初めて戸建物件を購入した件についてお話しします！

 

ご意見、ご感想お待ちしております。

以上、むねやんでした。

Ate breve! Obrigado!

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